Vendre un logement loué : vendre occupé ou donner congé au locataire ?

Deux routes, deux calendriers

Un propriétaire bailleur qui veut vendre a le choix entre deux stratégies qui ne s’adressent pas aux mêmes acheteurs.

Le premier réflexe est de sortir le bail et de noter trois informations : sa date de prise d’effet, sa durée, et s’il s’agit d’une location vide ou meublée. Tout le calendrier en découle.

Vendre occupé : le bail suit le logement

La vente ne met pas fin à la location. L’acheteur devient le nouveau bailleur et doit respecter le bail en cours : même loyer, même durée, mêmes clauses. Le locataire n’a aucune démarche à faire et ne peut pas s’opposer à la vente.

Dans une vente occupée, le locataire n’a en principe pas de droit de priorité pour acheter. Des exceptions existent, notamment lors de la première vente d’un logement après la division d’un immeuble en lots : le notaire vous dira si vous êtes concerné. Rien n’interdit, bien sûr, de proposer le bien à votre locataire. C’est parfois l’acheteur le plus simple à trouver.

Ce que l’acheteur voudra voir :

• le bail et ses avenants, l’état des lieux d’entrée ;
• le montant du loyer et des charges, la date de la dernière révision ;
• l’historique des paiements ;
• le montant du dépôt de garantie, dont la restitution incombera au nouveau bailleur et qui se règle donc entre vous lors de la vente ;
• les diagnostics, en particulier la performance énergétique, qui conditionne désormais la possibilité même de louer les logements les plus mal classés.

Les loyers sont répartis entre vendeur et acheteur au jour de la signature, par le notaire.

La décote d’un bien occupé : de quoi dépend-elle ?

Un logement loué se vend généralement moins cher que le même logement libre. Il n’existe pas de pourcentage fiable valable partout, et ceux que l’on lit ici ou là ne reposent sur rien de solide. L’écart dépend de facteurs que vous pouvez évaluer :

• le niveau du loyer par rapport au marché : un loyer nettement inférieur aux loyers actuels pèse sur le prix, un loyer au niveau du marché beaucoup moins ;
• la durée restant à courir : un bail qui vient d’être renouvelé bloque l’acheteur pour longtemps ;
• le profil du locataire : ancienneté, régularité des paiements, mais aussi âge et ressources s’il relève d’une protection particulière ;
• le type de bail, vide ou meublé ;
• la demande locale des investisseurs : dans certains secteurs, un bien loué avec un bon dossier se vend très bien.

L’acheteur investisseur raisonne en rendement : loyer annuel rapporté au prix. Faites ce calcul avant lui, et demandez à un professionnel deux valeurs, libre et occupé, plutôt qu’une seule.

Donner congé pour vendre en location vide

Pour un logement loué vide qui est la résidence principale du locataire, le congé pour vendre obéit à des règles strictes.

1. Uniquement pour l’échéance du bail. Vous ne pouvez pas y mettre fin en cours de route.
2. Au moins six mois avant cette échéance. Le délai court à compter de la réception effective du congé par le locataire, pas de son envoi.
3. Dans les formes : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Si la lettre recommandée n’est pas retirée, le délai ne court pas : l’acte de commissaire de justice est plus sûr lorsque l’échéance approche.
4. Avec les mentions obligatoires : le motif, le prix et les conditions de la vente, la description de ce qui est vendu, et la notice d’information prévue par les textes.
5. Adressé à chacun des locataires signataires du bail, et aux deux époux ou partenaires le cas échéant.

Si vous avez vous-même acheté le logement déjà loué, des restrictions supplémentaires peuvent retarder la date à laquelle vous pouvez donner congé pour vendre. Signalez-le à celui qui rédige le congé.

Pendant le préavis, le locataire peut partir quand il le souhaite et ne doit le loyer que pour la période où il occupe réellement les lieux.

Le droit de préemption du locataire

En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués.

• L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
• S’il accepte, il dispose d’un délai pour signer l’acte de vente, allongé s’il recourt à un prêt.
• S’il ne répond pas ou refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail, et vous pouvez vendre à un tiers.

Le piège est celui du prix. Si vous vendez ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux proposés au locataire, celui-ci doit en être informé et bénéficie d’un nouveau droit de priorité, à ces nouvelles conditions. Annoncer un prix volontairement trop élevé dans le congé pour décourager le locataire, puis baisser ensuite, ne fonctionne donc pas, et un congé frauduleux expose à des sanctions.

Fixez le prix du congé après une estimation sérieuse : c’est un prix auquel vous devez être prêt à vendre.

Les locataires protégés

La loi protège les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond. Le bailleur ne peut leur donner congé qu’en leur proposant un logement de remplacement correspondant à leurs besoins et à leurs moyens, dans un périmètre géographique proche. La protection s’étend au locataire qui héberge une personne à charge remplissant ces conditions.

Cette obligation tombe lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes. L’âge et les ressources s’apprécient à des dates précises, fixées par les textes.

En pratique, face à un locataire protégé, la vente occupée est souvent la seule voie réaliste. Vérifiez la situation avant de bâtir votre projet sur un logement libre.

Le cas de la location meublée, et les visites

En location meublée à usage de résidence principale, le bail dure en principe un an. Le congé pour vendre doit être donné au moins trois mois avant l’échéance, dans les mêmes formes. Le locataire d’un meublé ne bénéficie pas du droit de préemption attaché au congé ; la protection des locataires âgés aux ressources modestes, elle, existe aussi.

Les locations saisonnières, les baux mobilité, les logements de fonction et les baux commerciaux obéissent à d’autres règles.

Faire visiter un logement occupé

Le locataire est chez lui. Vous ne pouvez pas entrer sans son accord. Le bail peut prévoir un droit de visite en vue de la vente, limité à deux heures les jours ouvrables. Dans les faits, tout repose sur la relation : prévenez-le tôt, regroupez les visites, tenez compte de ses horaires. Un locataire informé et respecté facilite la vente ; un locataire mis devant le fait accompli peut la compliquer sans rien enfreindre.

La fiscalité de la plus-value s’applique dans les deux cas, puisqu’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Le notaire calcule les montants exacts, impôt et répartition des loyers compris. Faites relire votre congé par un professionnel avant de l’envoyer : une erreur ne se rattrape qu’au bail suivant.