Lexique de la vente immobilière

45 termes, expliqués sans jargon.

Acte authentique

Acte rédigé et signé devant un notaire, qui constate définitivement la vente. C’est à sa signature que la propriété est transférée, que le prix est payé et que les clés sont remises, sauf accord différent des parties.

Audit énergétique

Étude plus poussée que le DPE, exigée pour la vente de certaines maisons individuelles et de certains immeubles appartenant à un seul propriétaire lorsqu’ils sont mal classés. Elle propose des scénarios de travaux chiffrés, sans obliger à les réaliser.

Avant-contrat

Contrat signé avant l’acte authentique, qui fixe le prix et les conditions de la vente. Il prend la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente.

Avis de valeur

Estimation écrite du prix d’un bien, rendue par un professionnel de la transaction après visite. Il sert à fixer un prix de mise en vente et ne constitue pas une expertise.

Bornage

Opération réalisée par un géomètre-expert pour fixer officiellement la limite entre deux terrains voisins. Elle se matérialise par des bornes et un procès-verbal signé par les propriétaires concernés.

Charges de copropriété

Dépenses d’entretien, de fonctionnement et de travaux de l’immeuble, réparties entre les copropriétaires selon les règles du règlement de copropriété. Leur montant est communiqué à l’acheteur.

Clause pénale

Clause de l’avant-contrat qui prévoit une somme due par la partie qui refuse de signer la vente sans motif valable. Elle est souvent fixée autour de 10 % du prix et peut être révisée par le juge.

Clause suspensive (ou condition suspensive)

Événement dont dépend la réalisation de la vente, prévu dans l’avant-contrat. La plus courante est l’obtention du prêt par l’acheteur : si elle ne se réalise pas, la vente est annulée sans pénalité pour lui.

Compromis de vente

Avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter, à un prix convenu. Les juristes parlent de promesse synallagmatique de vente.

Copropriété

Organisation d’un immeuble réparti entre plusieurs propriétaires. Chacun détient un lot composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.

Délai de rétractation

Délai de dix jours dont dispose l’acheteur non professionnel d’un logement pour renoncer à son achat après la notification de l’avant-contrat, sans avoir à se justifier. Il est issu de la loi SRU ; le vendeur n’en bénéficie pas.

Dépôt de garantie

Somme versée par l’acheteur à la signature du compromis, en général entre 5 et 10 % du prix, et conservée par un séquestre. Elle s’impute sur le prix le jour de la vente.

Dossier de diagnostic technique

Ensemble des diagnostics obligatoires que le vendeur doit fournir à l’acheteur et annexer à l’avant-contrat : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques, selon les caractéristiques du bien.

DPE

Diagnostic de performance énergétique. Il classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre ; il est obligatoire pour vendre et doit figurer dans l’annonce.

Droit de préemption

Droit qui permet à une personne ou à une collectivité d’acheter un bien en priorité lorsqu’il est mis en vente. Le plus fréquent est le droit de préemption urbain de la commune ; le locataire en dispose aussi dans certains cas.

DVF

« Demandes de valeurs foncières » : base de données publique et gratuite, diffusée par l’administration fiscale, qui recense les ventes immobilières enregistrées avec leur prix, leur date et leur adresse. Elle ne couvre ni l’Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte.

État daté

Document établi par le syndic avant la vente d’un lot de copropriété. Il indique au notaire les sommes dues par le vendeur et celles qui incomberont à l’acheteur.

Expertise immobilière

Évaluation approfondie d’un bien, réalisée contre rémunération par un expert indépendant et restituée dans un rapport motivé. Elle sert surtout à justifier une valeur auprès d’un tiers : cohéritier, ex-conjoint, administration, juge.

Frais de notaire

Nom courant des frais d’acquisition payés par l’acheteur en plus du prix. Ils se composent surtout de taxes reversées à l’État et aux collectivités, complétées par la rémunération du notaire et le remboursement de ses débours.

Honoraires d’agence

Rémunération de l’agent immobilier, due seulement si la vente est effectivement conclue. Le mandat précise leur montant et indique s’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.

Hypothèque

Garantie prise sur un bien immobilier par un créancier, le plus souvent une banque. Si l’emprunteur ne rembourse pas, elle permet de faire saisir et vendre le bien pour être payé.

Indemnité d’immobilisation

Somme versée par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente en contrepartie de l’engagement du vendeur de lui réserver le bien. Elle reste en principe acquise au vendeur si l’acheteur renonce sans motif prévu au contrat.

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, chacune pour une quote-part, sans division matérielle. Elle est fréquente après une succession ou un achat à deux.

Loi Carrez

Loi qui impose d’indiquer la superficie privative d’un lot de copropriété lors de sa vente. Seules les surfaces d’une hauteur d’au moins 1,80 m sont comptées ; caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus.

Mainlevée

Acte notarié qui supprime une hypothèque ou une autre garantie inscrite sur le bien. Elle est nécessaire lorsque le bien est vendu alors que la garantie est encore inscrite, et ses frais sont à la charge du vendeur.

Mandat de vente

Contrat écrit par lequel le propriétaire charge un professionnel de l’immobilier de trouver un acheteur. Il fixe le prix, la durée et les honoraires, et il est indispensable pour que le professionnel puisse intervenir.

Mandat exclusif

Mandat de vente confié à un seul professionnel pendant une durée déterminée. Pendant cette période, le vendeur ne peut pas passer par une autre agence, et parfois pas vendre par lui-même, selon les termes du contrat.

Mandat simple

Mandat de vente qui laisse le propriétaire libre de confier son bien à plusieurs professionnels et de le vendre par ses propres moyens.

Net vendeur

Somme qui revient au vendeur une fois les honoraires d’agence déduits du prix de vente. Il lui reste ensuite à solder son éventuel crédit et à payer, le cas échéant, l’impôt sur la plus-value.

Nue-propriété

Droit de disposer d’un bien sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus, qui reviennent à l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit.

Offre d’achat

Proposition écrite par laquelle un candidat acquéreur s’engage à acheter à un prix donné, pendant une durée limitée. Si le vendeur l’accepte sans réserve, les deux parties sont en principe engagées, avant même la signature de l’avant-contrat.

Plus-value immobilière

Différence positive entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition. Elle est exonérée d’impôt pour la résidence principale et imposable dans les autres cas, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention.

Prêt relais

Crédit de courte durée accordé par une banque à un propriétaire qui achète un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Il est remboursé au moment de la vente.

Promesse unilatérale de vente

Avant-contrat par lequel le propriétaire s’engage à vendre à un prix donné à un bénéficiaire, qui dispose d’un délai pour décider d’acheter ou non. En contrepartie, le bénéficiaire verse généralement une indemnité d’immobilisation.

Règlement de copropriété

Document qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, l’usage des parties privatives et communes, et la répartition des charges. Il s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires.

Séquestre

Personne qui conserve une somme pour le compte du vendeur et de l’acheteur jusqu’à la conclusion de la vente, le plus souvent le notaire. Le dépôt de garantie lui est confié.

Servitude

Contrainte qui pèse sur un terrain au profit d’un autre terrain ou de l’intérêt général, par exemple un droit de passage ou le passage de canalisations. Elle reste attachée au bien et se transmet à l’acheteur.

Surface habitable

Surface de plancher d’un logement, déduction faite notamment des murs, cloisons, escaliers et embrasures, pour les parties d’une hauteur d’au moins 1,80 m. Caves, garages, balcons et terrasses n’en font pas partie.

Syndic de copropriété

Personne ou société chargée de gérer l’immeuble pour le compte des copropriétaires : exécution des décisions de l’assemblée générale, comptabilité, entretien. Il fournit plusieurs documents nécessaires à la vente d’un lot.

Tantièmes

Quote-part des parties communes attachée à chaque lot de copropriété, exprimée le plus souvent en millièmes. Ils servent à calculer la part de charges et le nombre de voix de chaque copropriétaire.

Taxe foncière

Impôt local dû chaque année par la personne propriétaire du bien au 1er janvier. Lors d’une vente, l’acte prévoit le plus souvent que l’acheteur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la signature.

Titre de propriété

Acte notarié qui prouve qu’une personne est propriétaire d’un bien, par exemple l’acte d’achat ou une attestation établie après une succession. Le notaire en a besoin pour préparer la vente.

Usufruit

Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, par exemple l’habiter ou le louer, sans en être pleinement propriétaire. La vente du bien entier suppose l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Viager

Vente dans laquelle tout ou partie du prix est payé sous forme d’une rente versée au vendeur jusqu’à son décès, souvent complétée par une somme initiale appelée bouquet. Le vendeur peut conserver le droit d’occuper le logement.

Vice caché

Défaut grave du bien, existant avant la vente et que l’acheteur ne pouvait pas déceler, qui le rend impropre à son usage ou en diminue fortement l’intérêt. Les actes de vente entre particuliers contiennent souvent une clause qui limite cette garantie pour le vendeur de bonne foi.

Les définitions sont des repères généraux ; votre notaire précise leur portée dans votre dossier.