Vendre un bien à La Réunion ou outre-mer quand on vit en métropole

Une vente ordinaire sur le fond, particulière dans la pratique

La Réunion, la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et Mayotte sont des départements français : le Code civil, le rôle du notaire, l’avant-contrat, le délai de rétractation de l’acheteur et le régime des plus-values immobilières des particuliers y fonctionnent, pour l’essentiel, comme en métropole. Certaines règles techniques y sont toutefois adaptées, notamment en matière de diagnostics et de fiscalité locale, et Mayotte conserve davantage de particularités.

Ce qui distingue vraiment ces ventes tient à trois réalités :

• une situation de propriété souvent plus compliquée qu’on ne le croit, à cause d’indivisions anciennes ;
• des contraintes locales : climat, termites, risques naturels, règles propres au littoral ;
• la distance : plusieurs milliers de kilomètres, un décalage horaire, et un bien que vous ne voyez qu’une fois de temps en temps.

Première étape : savoir qui est propriétaire

Avant toute estimation, demandez à un notaire du territoire concerné de faire le point sur le titre de propriété. Les situations suivantes sont fréquentes outre-mer :

• la maison est encore au nom d’un grand-parent ou d’un arrière-grand-parent, dont la succession n’a jamais été réglée ;
• les héritiers se comptent par dizaines, répartis entre le territoire, la métropole et parfois l’étranger, certains étant inconnus ou introuvables ;
• un membre de la famille occupe le bien depuis des années, avec ou sans l’accord des autres ;
• le terrain n’a pas de titre de propriété clair, ou ses limites n’ont jamais été bornées.

Dans ces cas, on ne peut pas vendre tant que la chaîne des successions n’a pas été reconstituée. Le notaire recherche les héritiers, au besoin avec un généalogiste, établit les actes de notoriété et les attestations de propriété. C’est long, et c’est le poste à lancer en premier : le marché peut attendre, pas la généalogie.

Lorsque le titre lui-même fait défaut, des procédures de régularisation existent, fondées sur une possession ancienne et paisible. Elles relèvent d’un examen au cas par cas.

Sortir de l’indivision : ce que permet la loi de 2018

En droit commun, vendre un bien indivis suppose l’accord de tous. Avec trente cohéritiers dont trois injoignables, c’est impossible. Pour répondre à cette situation, une loi de décembre 2018 a créé un dispositif propre aux outre-mer.

Dans ses grandes lignes :

• il vise les successions ouvertes depuis plus de dix ans ;
• il permet aux indivisaires qui détiennent plus de la moitié des droits en pleine propriété de décider la vente ou le partage du bien, sans attendre l’unanimité ;
• le notaire conduit la procédure : il notifie le projet aux autres indivisaires et procède à des mesures de publicité, pour atteindre ceux qui ne sont pas localisés ;
• les indivisaires minoritaires disposent d’un délai pour s’opposer. En cas d’opposition, c’est le tribunal qui tranche ;
• des exceptions protègent certaines personnes, par exemple le conjoint survivant qui a sa résidence dans le bien, ou les indivisaires mineurs et majeurs protégés ;
• le dispositif est temporaire : la loi fixe une date limite d’application.

Ce texte est technique, a déjà été retouché, et ses conditions exactes doivent être vérifiées par le notaire au regard de votre dossier : territoire concerné, date du décès, composition de l’indivision. Retenez l’idée : outre-mer, une indivision ancienne et bloquée n’est plus une impasse, à condition de réunir une majorité et de suivre la procédure.

Si la succession a moins de dix ans, les règles ordinaires s’appliquent : unanimité, ou recours au juge à l’initiative des titulaires des deux tiers des droits.

Diagnostics et contraintes locales

Le dossier de diagnostics est à la charge du vendeur, comme en métropole, mais son contenu et son poids changent.

• Termites. Les territoires ultramarins sont très largement classés en zone contaminée ou susceptible de l’être. L’état relatif à la présence de termites y est donc presque toujours exigé. Sa durée de validité est courte, six mois : ne le faites pas réaliser trop tôt, ou prévoyez de le renouveler avant l’acte. S’il révèle une infestation, mieux vaut le savoir avant de fixer le prix.
• État des risques. Cyclones, séismes, mouvements de terrain, inondations, volcanisme selon les territoires : l’information de l’acheteur est obligatoire et doit être à jour.
• Performance énergétique. Le diagnostic et ses conséquences ne s’appliquent pas à l’identique partout outre-mer, les méthodes étant adaptées au climat. Le diagnostiqueur local et le notaire vous indiqueront ce qui est exigé sur votre territoire.
• Assainissement. Beaucoup de maisons ne sont pas raccordées à un réseau collectif ; le contrôle de l’installation individuelle est alors nécessaire.
• Littoral. Près de la mer, certains terrains relèvent d’un régime particulier hérité de l’histoire. Faites vérifier la situation du terrain avant de promettre quoi que ce soit.

Travailler avec le décalage horaire

La Réunion a deux heures d’avance sur la métropole en été et trois en hiver ; Mayotte, une et deux. Les Antilles ont cinq heures de retard en hiver et six en été ; la Guyane, quatre et cinq. La plage commune aux horaires de bureau se réduit à quelques heures, le matin en métropole pour l’océan Indien, l’après-midi pour les Antilles et la Guyane.

Quelques habitudes rendent la distance supportable :

• un interlocuteur unique côté famille, mandaté par les autres, qui centralise les échanges ;
• un rendez-vous téléphonique fixe, chaque semaine ou tous les quinze jours, plutôt que des appels manqués ;
• tout par écrit : comptes rendus de visite, offres, décisions ;

Choisir un professionnel sur place

Vendre à dix mille kilomètres sans relais local est très difficile. Il faut quelqu’un qui connaisse le quartier, détienne les clés, reçoive le diagnostiqueur et fasse visiter.

Ce qu’il faut attendre de lui :

• une connaissance démontrée du secteur : demandez les ventes récentes et comparables sur lesquelles repose son estimation ;
• une estimation écrite et argumentée, qui tienne compte de l’état réel du bien et de sa situation juridique ;
• des comptes rendus réguliers, avec photos datées ;
• un mandat clair sur les honoraires et sur qui les supporte ;
• l’habitude de travailler avec des vendeurs éloignés et des indivisions nombreuses.

Précision utile : ce média appartient à l’écosystème La Loupe / IndikImmo, qui travaille avec des agences partenaires. Notre conseil de passer par un professionnel local n’est donc pas désintéressé. Il vaut pour le notaire au moins autant que pour l’agence : un notaire du territoire connaît les usages et les difficultés de titre propres à l’endroit.

Préparer les modalités de signature avec le notaire

Le mandat et l’avant-contrat se signent électroniquement. Pour l’acte définitif, vous donnez procuration, le plus souvent à un collaborateur de l’étude chargée de la vente ; votre signature est certifiée près de chez vous. Vous pouvez aussi vous faire assister par votre notaire de métropole, qui travaillera avec son confrère sur place, sans frais d’acte supplémentaires.

Le prix est réparti par le notaire entre les indivisaires selon leurs droits, après paiement des frais et de l’impôt sur la plus-value lorsqu’il est dû. Pour un bien hérité, cette plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession, ce qui suppose que celle-ci ait été réglée. Le notaire calcule les montants exacts revenant à chacun : demandez-lui un projet de répartition avant la signature.