Vendre une résidence secondaire : calendrier et fiscalité

Ce qui change par rapport à une résidence principale

Vendre la maison de famille au bord de la mer ou l’appartement à la montagne ressemble, sur le papier, à n’importe quelle vente. Quatre différences méritent pourtant d’être anticipées.

• La fiscalité. L’exonération de plus-value réservée à la résidence principale ne s’applique pas.
• Le marché. Les acheteurs sont eux aussi, le plus souvent, des acquéreurs de résidence secondaire. Ils n’ont pas d’urgence, comparent longtemps et visitent pendant leurs propres congés.
• Le contenu. Ces biens se vendent fréquemment meublés, parfois avec un bateau, un mobil-home ou une part dans un équipement commun.
• La distance. Vous n’êtes pas sur place, et le logement reste fermé une bonne partie de l’année.

La plus-value : comment elle est calculée

Le gain imposable est la différence entre le prix de vente, diminué des frais de vente à votre charge, et le prix d’acquisition, que vous pouvez majorer :

• des frais d’acquisition, pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
• des travaux, pour leur montant réel facturé par des entreprises ou, si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, pour un forfait de 15 % du prix d’achat.

Pour une maison reçue par héritage ou donation, cas très courant pour les résidences secondaires, le prix d’acquisition est la valeur déclarée à l’époque dans la succession ou la donation. Retrouvez cet acte : c’est lui qui détermine l’essentiel du calcul.

Ce gain est ensuite réduit par des abattements liés à la durée de détention. Ils commencent la sixième année. L’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, disparaît après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, diminuent lentement jusqu’à la 22e année, puis rapidement, pour disparaître après 30 ans. Une taxe supplémentaire frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €.

Beaucoup de résidences secondaires sont détenues depuis longtemps, ce qui allège fortement la note. Entre 22 et 30 ans, n’oubliez pas les prélèvements sociaux : c’est l’oubli le plus fréquent.

Les exonérations à examiner

La première vente d’un logement quand on est locataire de sa résidence principale. Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, la plus-value peut être exonérée à condition de réemployer le prix, dans les deux ans, pour acheter ou construire votre résidence principale. L’exonération se limite à la part du prix effectivement réemployée et ne joue qu’une fois. Elle concerne typiquement la personne qui loue en ville et possède une maison ailleurs.

En faire sa résidence principale avant de vendre. L’idée revient souvent, en particulier au moment de la retraite. L’exonération suppose que le logement soit réellement votre résidence habituelle et effective au jour de la vente : vous y vivez l’essentiel de l’année, vos impôts, vos contrats, votre courrier y sont rattachés. Une domiciliation de façade quelques mois avant la vente expose à un redressement. Si le projet est sincère, il est légitime ; s’il ne l’est pas, il est risqué.

Les autres cas : exonération des retraités et personnes invalides aux revenus modestes, sous conditions, et exonération des ventes d’un très faible montant. Le notaire vérifie avec vous celles qui peuvent s’appliquer.

Choisir le bon moment pour faire visiter

Une maison de bord de mer visitée sous la pluie de novembre, volets clos depuis trois mois, ne se présente pas comme en juin. Sans qu’il soit besoin de statistiques, la logique est simple : les acheteurs de ces biens viennent surtout quand ils sont dans la région, c’est-à-dire pendant les vacances et les longs week-ends, et ils achètent une promesse d’usage.

Quelques conséquences pratiques :

• Préparez hors saison, vendez en saison. Diagnostics, petits travaux, débarras et photos se font avant. À la montagne, la haute saison est l’hiver ; sur le littoral, le printemps et l’été.
• Faites les photos au meilleur moment, jardin en fleurs ou piste enneigée, même si l’annonce paraît plus tard.
• Tenez compte du délai entre compromis et acte, de l’ordre de quelques mois : un accord trouvé en août se signe en fin d’année.
• Ne laissez pas l’annonce vieillir tout l’hiver à un prix inadapté. Une annonce visible depuis longtemps suscite la méfiance et des offres basses.

Si vous louez le bien en saison, tranchez : un logement occupé par des vacanciers ne se visite pas, et des réservations déjà prises engagent le futur propriétaire ou doivent être annulées.

Mobilier et équipements : ce qui part avec la maison

Les résidences secondaires se vendent souvent avec leurs meubles. Cela arrange tout le monde, à condition de l’écrire.

• Dressez une liste détaillée, pièce par pièce, annexée à l’avant-contrat, avec une valeur pour chaque élément ou groupe d’éléments.
• Valorisez de façon réaliste. Le prix du mobilier est distingué du prix de l’immeuble, ce qui réduit la base sur laquelle l’acheteur paie ses droits. C’est admis, mais une valeur gonflée, sans rapport avec des meubles d’occasion, peut être remise en cause par l’administration.
• Distinguez meubles et immeuble. La cuisine équipée fixée au mur, la cheminée, les volets font partie du bien. La table, les lits, l’électroménager posé sont du mobilier.
• Retirez ce que vous gardez avant les visites : souvenirs, tableaux, objets de famille. Ce qui est vu est supposé vendu.

Pensez aussi aux éléments annexes : anneau de port, emplacement, parts dans une association de propriétaires, contrat d’entretien de la piscine. Chacun a ses propres règles de transmission.

Charges et impôts jusqu’à la vente

Garder un bien en vente a un coût, qu’il faut intégrer dans la réflexion sur le prix.

• Taxe foncière : due par le propriétaire au 1er janvier, avec un remboursement au prorata par l’acheteur si l’avant-contrat le prévoit, ce qui est l’usage.
• Taxe d’habitation : elle subsiste pour les résidences secondaires et reste due par celui qui a la disposition du logement au 1er janvier. Certaines communes y ajoutent une majoration. Contrairement à la taxe foncière, elle n’est habituellement pas partagée avec l’acheteur.
• Charges courantes : assurance, abonnements, entretien du jardin, copropriété.

Signer l’acte fin décembre plutôt que mi-janvier peut donc éviter une année de taxe d’habitation. Cela ne justifie pas de brader, mais mérite d’être regardé lorsque le calendrier est serré.

Vendre de loin, sans perdre la main

Le mandat et l’avant-contrat se signent électroniquement, l’acte définitif par procuration. La difficulté est ailleurs : quelqu’un doit détenir les clés, ouvrir au diagnostiqueur, aérer avant les visites, surveiller le logement en hiver. Prévenez votre assureur si la maison reste inoccupée longtemps, coupez l’eau et laissez un chauffage hors gel.

Avant de vous engager sur un prix, demandez au notaire une simulation de la plus-value à partir de votre titre de propriété et de vos factures. C’est lui qui calcule les montants exacts, et c’est le seul chiffre qui permette de connaître ce que la vente vous rapportera réellement.