Vendre à distance : accès au logement, visites et signature

Ce qui peut se faire à distance, et ce qui ne le peut pas

Mutation professionnelle, bien hérité à l’autre bout du pays, ancien logement conservé après un déménagement : les raisons de vendre de loin sont nombreuses. Sur le plan juridique, tout ou presque se règle sans déplacement.

Ce qui ne se délègue pas, c’est la décision : le prix, l’acceptation d’une offre, les conditions. Organisez-vous pour rester joignable et réactif, car un acheteur qui attend une réponse une semaine regarde ailleurs.

Le relais sur place : agence, proche, ou les deux

Il vous faut quelqu’un qui détienne les clés et puisse se rendre dans le logement. Deux formules, qui peuvent se combiner.

Une agence locale. Elle se charge de l’estimation, des photos, de l’annonce, des visites et du suivi de l’acheteur. Le mandat peut être signé à distance. Lorsqu’il est conclu à distance ou hors de l’agence, vous disposez en principe d’un délai de rétractation de quatorze jours. Demandez un compte rendu écrit après chaque visite : c’est votre seule fenêtre sur ce qui se passe.

Une personne de confiance. Un voisin, un parent, un ami peut ouvrir au diagnostiqueur, aérer, relever le courrier, signaler une fuite. Il peut aussi faire visiter si vous vendez sans intermédiaire, mais il ne peut rien signer à votre place sans procuration écrite. Soyez clair sur ce que vous lui demandez et sur ce qu’il n’a pas à décider.

Transparence : ce média appartient à l’écosystème La Loupe / IndikImmo, qui travaille avec des agences partenaires. Notre regard sur l’utilité d’un intermédiaire n’est donc pas neutre. Cela dit, la vente à distance est objectivement la situation où se passer de relais professionnel demande le plus d’organisation.

Diagnostics et documents : préparer le dossier depuis chez soi

Le diagnostiqueur a besoin d’accéder à toutes les pièces, aux combles, à la cave, au tableau électrique et à la chaudière. Prévoyez la présence de votre relais, et vérifiez que l’électricité, et le gaz le cas échéant, sont en service : certains contrôles sont impossibles sur une installation coupée.

Envoyez-lui à l’avance ce qui améliore la précision du diagnostic de performance énergétique : factures d’isolation, de changement de fenêtres ou de chauffage, notice de la chaudière. Sans justificatifs, il retient des valeurs par défaut, souvent défavorables.

Rassemblez et numérisez dès le départ :

• le titre de propriété ;
• les derniers avis de taxe foncière ;
• en copropriété, le règlement, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de charges, le carnet d’entretien ;
• les factures de travaux et les garanties encore en cours ;
• pour une maison, les autorisations d’urbanisme des travaux réalisés et le justificatif d’assainissement.

Un dossier complet transmis au notaire dès l’offre acceptée évite l’essentiel des allers-retours.

Signer l’avant-contrat à distance

Le compromis ou la promesse de vente peut être signé électroniquement, que l’acte soit préparé par une agence ou par un notaire. Vous recevez le document, vous le lisez, et vous signez au moyen d’un code envoyé sur votre téléphone ou d’un procédé équivalent.

La facilité de la signature ne doit pas faire oublier la lecture. Demandez le projet plusieurs jours avant, et vérifiez en particulier :

• la désignation du bien et de ses annexes, cave, parking, jardin ;
• la liste du mobilier laissé sur place ;
• les conditions suspensives, en premier lieu le financement de l’acheteur, et leurs dates ;
• la date prévue pour l’acte définitif ;
• la répartition des charges et des travaux de copropriété.

L’acheteur, lui, dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat. Vous n’avez pas de droit équivalent : une fois signé, vous êtes engagé.

L’acte définitif : procuration ou notaire près de chez vous

La vente définitive est un acte notarié. Trois façons de le signer sans traverser la France :

1. La procuration. Vous donnez pouvoir à une personne de signer pour vous, le plus souvent un collaborateur de l’étude notariale chargée de la vente. Le notaire prépare le texte, qui reprend précisément le bien, le prix et les conditions. Votre signature doit généralement être certifiée, en mairie ou par un notaire. Vous pouvez aussi désigner un proche.
2. La procuration notariée à distance. Le notaire peut recueillir votre consentement par visioconférence, avec signature électronique sécurisée. Renseignez-vous auprès de l’étude sur les cas où elle est utilisée.
3. La signature chez un notaire proche de votre domicile. Deux études peuvent signer un même acte électronique en visioconférence, chacune recevant son client. Vous signez à côté de chez vous, l’acheteur signe là où se trouve le bien.

Dans tous les cas, demandez le projet d’acte et le décompte financier quelques jours avant. Le prix vous est viré sur le compte dont vous aurez fourni le relevé d’identité bancaire. Méfiez-vous de tout message vous demandant de modifier des coordonnées bancaires en cours de dossier : confirmez toujours par téléphone auprès de l’étude, au numéro que vous connaissez.

Garder le bien présentable et assuré

Un logement inoccupé se détériore sans bruit. Entre la mise en vente et la signature, plusieurs mois s’écoulent.

• Assurance. Le bien doit rester assuré jusqu’à la signature de l’acte. Prévenez votre assureur que le logement est inoccupé : beaucoup de contrats réduisent ou suspendent certaines garanties, vol ou dégât des eaux par exemple, au-delà d’une certaine durée de vacance.
• Eau et chauffage. Coupez l’eau à l’arrivée générale si personne ne passe régulièrement, et maintenez un chauffage hors gel en hiver.
• Passages réguliers. Aération, boîte aux lettres vidée, jardin tondu, volets ouverts les jours de visite. Un jardin en friche ou une odeur de renfermé coûtent plus cher en négociation que quelques heures d’entretien.
• Contrats. Gardez électricité et eau jusqu’à la vente, résiliez le reste. Les relevés de compteurs se font le jour de la remise des clés.
• Avant la signature. L’acheteur visite souvent une dernière fois. Le logement doit être dans l’état convenu, vidé si c’était prévu.

Si vous vivez à l’étranger

La vente reste possible dans les mêmes conditions pratiques, avec deux précautions supplémentaires. D’une part, la procuration signée à l’étranger doit souvent passer par une formalité de certification locale ; le notaire vous indiquera laquelle selon le pays. D’autre part, la fiscalité de la plus-value des non-résidents obéit à des règles propres, qui peuvent inclure, dans certains cas, la désignation d’un représentant fiscal. Signalez votre résidence fiscale au notaire dès le premier échange.

Dans tous les cas, c’est le notaire qui calcule les montants exacts, impôt et frais compris, et qui vous indique la forme de procuration adaptée à votre situation.