Compromis ou promesse de vente : quelles différences pour le vendeur ?

À quoi sert l’avant-contrat

Entre l’accord sur le prix et la signature de l’acte définitif chez le notaire, il s’écoule plusieurs mois : le temps pour l’acheteur d’obtenir son prêt et pour le notaire de réunir les pièces. L’avant-contrat fige l’accord pendant cette période. Il décrit le bien, fixe le prix, la date prévue pour l’acte, les conditions qui doivent se réaliser et ce qu’il advient si l’une des parties se dérobe.

Il prend deux formes : la promesse synallagmatique de vente, que tout le monde appelle compromis, et la promesse unilatérale de vente. L’un comme l’autre peuvent être signés chez un notaire, par l’intermédiaire d’une agence habilitée, ou directement entre particuliers. Compte tenu des sommes en jeu et des pièces à annexer, la rédaction par un notaire ou un professionnel est fortement conseillée.

Le compromis : un engagement réciproque

Dans un compromis, vous vous engagez à vendre et l’acheteur s’engage à acheter, au prix convenu. Le Code civil pose le principe : la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a accord des deux parties sur la chose et sur le prix. La vente est donc déjà conclue, sous réserve de la rétractation de l’acheteur et de la réalisation des conditions suspensives.

Conséquence : si, une fois ces étapes franchies, l’une des parties refuse de signer l’acte définitif, l’autre peut demander en justice l’exécution forcée de la vente, ou y renoncer et réclamer une indemnité. Les compromis prévoient presque toujours une clause pénale qui fixe à l’avance cette indemnité, souvent autour de 10 % du prix.

À la signature, l’acheteur verse habituellement un dépôt de garantie, conservé sur un compte séquestre par le notaire ou par l’agence si elle dispose de la garantie financière requise. Cette somme s’impute sur le prix le jour de l’acte.

La promesse unilatérale : une option pour l’acheteur

Dans une promesse unilatérale, vous seul prenez un engagement ferme : celui de vendre à l’acheteur, appelé bénéficiaire, à un prix déterminé, s’il le décide avant une date limite. Pendant ce délai d’option, vous ne pouvez ni vendre à un autre ni revenir sur votre parole. Le droit actuel prévoit que le retrait de la promesse pendant le délai d’option n’empêche pas la vente de se former si le bénéficiaire lève l’option.

L’acheteur, lui, reste libre d’acheter ou non. En contrepartie de cette exclusivité, il verse une indemnité d’immobilisation. S’il achète, elle vient en déduction du prix. S’il renonce en dehors des cas prévus, elle vous reste acquise : c’est le prix de l’immobilisation de votre bien.

Deux formalités à connaître. Une promesse unilatérale signée sans notaire doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans un délai très court après son acceptation, à peine de nullité. Et lorsqu’elle est consentie par un particulier pour une durée très longue, elle doit être reçue par un notaire. C’est l’une des raisons pour lesquelles les promesses unilatérales sont presque toujours signées en étude.

Ce qui change concrètement pour vous

En pratique, les deux formules aboutissent à des situations proches : l’acheteur défaillant perd une somme d’un montant comparable, et vous récupérez votre bien pour le remettre en vente. La promesse unilatérale offre une sortie plus nette, sans procès sur l’exécution de la vente. Le compromis traduit un engagement plus fort de l’acheteur. Le choix relève souvent des habitudes locales des notaires ; aucun des deux n’est par nature plus favorable au vendeur.

Le délai de rétractation de dix jours

Quelle que soit la forme de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte, ou de sa remise en main propre lorsque celle-ci est possible dans les formes prévues.

Pendant ces dix jours, l’acheteur peut renoncer par lettre recommandée, sans donner de raison et sans rien payer. La somme versée lui est restituée intégralement. Vous n’y pouvez rien et vous n’avez droit à aucune indemnité.

Point de vigilance : le délai ne commence à courir que si l’acte a été correctement notifié avec ses annexes, notamment le dossier de diagnostics et, en copropriété, les documents obligatoires relatifs à l’immeuble. Un dossier incomplet retarde le point de départ et prolonge d’autant votre incertitude.

Ce droit n’appartient qu’à l’acheteur. Le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation.

Les conditions suspensives

Une condition suspensive est un événement dont dépend la vente. S’il ne se produit pas dans le délai fixé, l’avant-contrat est caduc, chacun reprend sa liberté et l’acheteur récupère la somme versée.

• L’obtention du prêt. Elle est imposée par la loi dès que l’acheteur finance tout ou partie du prix par un crédit. Sa durée ne peut pas être inférieure à un mois ; elle est le plus souvent fixée entre 45 et 60 jours. L’avant-contrat doit préciser le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché.
• L’absence de préemption par la commune ou un autre titulaire d’un droit de priorité.
• Une situation hypothécaire saine : les inscriptions sur le bien ne doivent pas dépasser le prix.
• Des conditions particulières négociées : obtention d’un permis de construire, vente préalable du logement de l’acheteur, absence de servitude grave révélée par les documents d’urbanisme.

Chaque condition ajoutée est un risque pour vous. Refusez les formulations vagues et faites fixer une date limite pour chacune.

Que se passe-t-il si l’acheteur renonce ?

Tout dépend du moment et du motif.

• Pendant le délai de rétractation : il renonce librement et récupère la totalité de la somme versée, dans un délai encadré par la loi.
• Parce qu’une condition suspensive ne s’est pas réalisée : la vente tombe sans indemnité. En cas de refus de prêt, l’acheteur doit toutefois prouver qu’il a déposé une demande conforme à ce que prévoyait l’avant-contrat, dans les délais. S’il a demandé un montant supérieur, une durée plus courte, ou n’a déposé aucun dossier, la condition peut être considérée comme réalisée par sa faute et vous pouvez réclamer la somme prévue.
• Sans motif, une fois les délais passés : dans une promesse unilatérale, l’indemnité d’immobilisation vous reste acquise. Dans un compromis, vous pouvez soit poursuivre la vente en justice, soit, plus couramment, demander l’application de la clause pénale.

Dans ce dernier cas, le notaire ne vous remettra pas la somme séquestrée sur simple demande : il faut l’accord écrit de l’acheteur ou une décision de justice. Tenez-en compte avant de compter sur cet argent.