Les frais à prévoir quand on vend un logement

Prix affiché, net vendeur, somme disponible : trois chiffres différents

Beaucoup de vendeurs raisonnent à partir du prix de l’annonce. C’est le mauvais repère. Trois montants se succèdent, et chacun est plus bas que le précédent.

• Le prix affiché : ce que paie l’acheteur pour le bien, honoraires d’agence compris lorsqu’il y en a.
• Le net vendeur : le prix une fois les honoraires d’agence retirés. C’est le montant inscrit comme prix de vente revenant au vendeur.
• La somme disponible : ce que le notaire vous vire réellement après avoir remboursé votre banque, payé la mainlevée, l’éventuel impôt sur la plus-value et soldé les comptes de copropriété.

Avant de fixer un prix ou d’accepter une offre, c’est le troisième chiffre qu’il faut estimer, surtout si vous comptez sur cet argent pour racheter.

Ce que vous ne payez pas : les frais d’acquisition

Les sommes versées au notaire en plus du prix, que tout le monde appelle « frais de notaire », sont à la charge de l’acheteur. Elles se composent pour l’essentiel de taxes reversées à l’État et aux collectivités, auxquelles s’ajoutent la rémunération du notaire et le remboursement de ses débours.

Vous pouvez choisir votre propre notaire sans surcoût pour personne : lorsque deux notaires interviennent, ils se partagent la rémunération prévue pour l’acte. Se faire accompagner par son notaire habituel ne renchérit donc pas la vente.

Il arrive qu’une vente soit conclue « acte en main », c’est-à-dire avec les frais d’acquisition pris en charge par le vendeur. C’est une convention particulière, rare entre particuliers, qui doit être écrite noir sur blanc.

Avant la vente : diagnostics et documents

Le dossier de diagnostics techniques est à votre charge et doit être prêt tôt, puisque la performance énergétique figure dans l’annonce. Selon le bien, il comprend notamment :

• le diagnostic de performance énergétique ;
• l’état de l’installation électrique et de l’installation de gaz lorsqu’elles sont anciennes ;
• le constat d’exposition au plomb et l’état amiante pour les constructions anciennes ;
• l’état relatif aux termites dans les zones concernées ;
• l’état des risques ;
• le mesurage de la surface privative en copropriété ;
• le contrôle de l’assainissement pour une maison non raccordée au tout-à-l’égout ;
• un audit énergétique pour certaines maisons et immeubles en monopropriété mal classés.

Le prix dépend de la taille du logement, du nombre de diagnostics et de la région. Les tarifs sont libres : demander deux ou trois devis est utile. En copropriété, le syndic facture aussi au vendeur l’état daté, document remis au notaire avant la signature, dont le tarif est plafonné par décret.

À prévoir également selon les cas : un bornage si les limites du terrain sont contestées, une remise en état minimale, le débarras, le déménagement.

Les honoraires d’agence : vendeur ou acheteur, selon le mandat

Si vous passez par une agence, ses honoraires ne sont dus qu’en cas de vente effectivement conclue. Le mandat précise leur montant et qui en a la charge.

• Charge vendeur : l’annonce affiche un prix global. Les honoraires sont prélevés sur ce prix, et vous percevez le net vendeur.
• Charge acquéreur : l’annonce distingue le prix du bien et les honoraires. L’acheteur paie les deux, et ses frais d’acquisition sont calculés sur le prix hors honoraires.

Dans les deux cas, l’acheteur raisonne sur son budget total. La question qui compte pour vous reste la même : quel net vendeur le mandat prévoit-il, et que se passe-t-il si le prix est négocié à la baisse ? Faites préciser par écrit si les honoraires sont fixes ou proportionnels au prix final.

Un mot de transparence : ce média appartient à l’écosystème La Loupe / IndikImmo, qui travaille avec des agences partenaires. Nous ne sommes pas neutres sur le sujet. Vendre sans intermédiaire reste possible, et supprime ce poste au prix d’un travail que vous assumez vous-même.

S’il reste un crédit : remboursement, indemnités, mainlevée

Lorsque le bien est encore financé par un prêt, le notaire demande à la banque un décompte et rembourse le capital restant dû directement sur le prix de vente. Deux coûts peuvent s’y ajouter.

Les indemnités de remboursement anticipé

Si votre contrat de prêt en prévoit, la banque facture le fait d’être remboursée avant terme. Pour un crédit immobilier à un particulier, ces indemnités sont plafonnées par la loi : elles ne peuvent dépasser ni six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. Certains contrats les suppriment, dans tous les cas ou dans des situations précises. Relisez votre offre de prêt.

La mainlevée

Si le prêt est garanti par une hypothèque ou une garantie équivalente inscrite sur le bien, il faut la faire radier pour vendre un bien libre de toute inscription. C’est un acte notarié, payant, à la charge du vendeur. Son coût dépend du montant du prêt d’origine. Un prêt garanti par une caution ne donne pas lieu à mainlevée. Attention : une inscription peut subsister quelque temps après la dernière échéance d’un prêt déjà soldé.

L’impôt sur la plus-value, s’il y en a un

La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Pour une résidence secondaire, un logement locatif ou un bien reçu par succession, le gain réalisé peut être imposé, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention.

Lorsque l’impôt est dû, le notaire le calcule, le prélève sur le prix le jour de la vente et le reverse à l’administration. Vous ne recevez donc que le solde. Demandez-lui une simulation dès la mise en vente si vous êtes concerné : l’écart peut être sensible.

Les régularisations : taxe foncière et copropriété

Taxe foncière. Aux yeux de l’administration, elle est due pour l’année entière par celui qui est propriétaire au 1er janvier. L’usage, repris dans presque tous les compromis, est que l’acheteur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la vente. Ce partage est une convention entre vous : vérifiez qu’il figure bien dans l’avant-contrat.

Charges de copropriété. Les charges courantes sont réparties entre vendeur et acheteur selon la date de la vente. Pour les travaux votés, la règle légale désigne celui qui est copropriétaire au moment où les appels de fonds deviennent exigibles, mais l’avant-contrat peut prévoir une autre répartition, et c’est souvent là que se négocie le prix. Les sommes que vous avez versées au fonds de travaux restent attachées au lot ; le syndic ne vous les rembourse pas.

Si vous avez un arriéré de charges, le syndic peut s’opposer au versement du prix à hauteur de sa créance : le notaire le règlera sur le prix.

Trois pièges fréquents

• Compter sur le prix affiché pour financer un achat. Partez de la somme disponible, calculée prudemment.
• Oublier une inscription hypothécaire sur un prêt ancien ou déjà remboursé. Le notaire la découvrira en consultant le fichier immobilier ; mieux vaut l’anticiper.
• Signer un avant-contrat muet sur les travaux de copropriété votés ou à voter avant la vente. Ce silence se règle rarement à votre avantage.

Tous les montants exacts, y compris la mainlevée et l’impôt éventuel, sont calculés par le notaire. Demandez-lui un décompte prévisionnel avant de vous engager : c’est une demande normale.