Plus-value immobilière : calcul, exonérations et rôle du notaire

Le principe : un impôt sur le gain, pas sur le prix

Quand un particulier vend un bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acquis, la différence peut être imposée. Deux prélèvements s’appliquent sur ce gain : l’impôt sur le revenu, à un taux fixe de 19 %, et les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Ce taux global ne dépend pas de votre tranche d’imposition.

Une taxe supplémentaire s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, selon un barème progressif.

Beaucoup de ventes y échappent pourtant, soit parce qu’il s’agit de la résidence principale, soit parce que le bien est détenu depuis longtemps, soit parce qu’il n’y a tout simplement pas de gain une fois les frais et travaux pris en compte.

Comment se calcule la plus-value brute

On part du prix de vente inscrit dans l’acte, dont on retire les frais supportés par le vendeur pour vendre : diagnostics obligatoires, honoraires d’agence lorsqu’ils sont à sa charge, frais de mainlevée.

On en déduit le prix d’acquisition, que l’on a le droit de majorer :

• des frais d’acquisition : soit leur montant réel, sur justificatifs, soit un forfait de 7,5 % du prix d’achat pour un bien acheté ;
• des dépenses de travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration : soit leur montant réel, soit un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans.

Le montant réel des travaux obéit à des conditions strictes. Il faut des factures d’entreprises. Les travaux que vous avez faits vous-même, le simple entretien et les dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers ne sont en principe pas retenus. Le forfait de 15 %, lui, ne demande aucun justificatif : au-delà de cinq ans, il est souvent la solution la plus simple, sauf si vous avez réalisé de gros travaux facturés.

Pour un bien reçu par succession ou donation, le prix d’acquisition est la valeur retenue dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation. Le forfait de 7,5 % ne s’applique pas : on ajoute les frais réellement payés, droits de succession ou de donation compris.

Les abattements pour durée de détention

La plus-value brute est ensuite réduite selon le nombre d’années pleines de détention. Les deux prélèvements suivent deux calendriers distincts, ce qui trouble beaucoup de vendeurs : on peut ne plus devoir d’impôt sur le revenu et payer encore des prélèvements sociaux.

Conséquence pratique : pendant les cinq premières années, aucun abattement. C’est la période où une revente coûte le plus cher fiscalement, surtout sans le forfait travaux de 15 %, réservé aux détentions de plus de cinq ans.

L’exonération de la résidence principale

C’est l’exonération la plus utilisée. Elle s’applique au logement qui constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la vente, ainsi qu’à ses dépendances immédiates vendues en même temps, comme un garage ou une cave. Aucune durée minimale d’occupation n’est écrite dans la loi, mais l’occupation doit être réelle : une installation de quelques semaines avant la vente ne résiste pas à un contrôle.

Si vous avez déménagé avant de vendre, l’administration admet que l’exonération soit conservée lorsque le logement a été mis en vente et cédé dans un délai normal, à condition qu’il n’ait été ni loué ni occupé par un tiers entre-temps. Le délai admis est en général d’un an. Mettre le bien en location « en attendant » fait perdre cet avantage.

Le cas d’un couple qui se sépare, où l’un des deux a quitté le logement avant la vente, fait l’objet d’une tolérance particulière : interrogez le notaire avant de signer.

Les autres exonérations courantes

• Durée de détention : plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Petit prix : les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 € sont exonérées. Ce seuil concerne surtout les caves, parkings et petites parcelles.
• Première vente d’un logement autre que la résidence principale : exonération possible si vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes et si vous réemployez le prix, dans un délai de deux ans, pour acheter ou construire votre résidence principale. L’exonération est limitée à la fraction du prix réemployée.
• Retraités et personnes invalides aux revenus modestes : exonération sous conditions de ressources et de patrimoine.
• Personnes entrées en maison de retraite ou en établissement spécialisé : exonération possible de l’ancienne résidence principale, sous conditions de délai et de ressources.
• Expropriation : exonération sous condition de réemploi de l’indemnité.
• Non-résidents : un régime spécifique existe pour la vente d’un logement en France, avec ses propres plafonds et conditions.

Chaque exonération a des conditions précises. Aucune ne s’applique automatiquement : elle doit être mentionnée et justifiée dans l’acte de vente.

Qui calcule, qui déclare, quand c’est payé

Vous n’avez pas de chèque à faire. Le notaire chargé de la vente :

1. calcule la plus-value à partir des pièces que vous lui remettez ;
2. établit la déclaration spécifique ;
3. prélève l’impôt sur le prix de vente ;
4. le verse à l’administration lors des formalités qui suivent la signature.

Vous percevez donc le prix net d’impôt. L’année suivante, le montant de la plus-value imposable doit encore être reporté sur votre déclaration de revenus. Il n’est pas taxé une seconde fois, mais il entre dans votre revenu fiscal de référence, ce qui peut avoir un effet sur certains avantages soumis à conditions de ressources.

Si la vente est exonérée au titre de la résidence principale, il n’y a ni déclaration de plus-value ni report.

Les pièces à réunir et les erreurs à éviter

Remettez au notaire, dès le compromis :

• le titre de propriété et le décompte des frais payés à l’achat ;
• la déclaration de succession ou l’acte de donation, le cas échéant ;
• les factures de travaux, avec la preuve de leur paiement ;
• les factures des diagnostics et le mandat de vente.

Trois erreurs reviennent souvent :

• Sous-évaluer un bien dans une succession pour limiter les droits. La valeur déclarée devient le prix d’acquisition : plus elle est basse, plus la plus-value sera élevée à la revente.
• Compter des travaux non déductibles, achats de matériaux en grande surface ou travaux d’entretien, et découvrir l’écart chez le notaire.
• Louer un logement quitté avant de le vendre, en pensant conserver l’exonération de résidence principale.

Le notaire calcule seul le montant exact. Demandez-lui une simulation écrite avant d’accepter une offre : un mois de décalage peut faire franchir une année de détention supplémentaire.