Offre d’achat : prix, financement et réponse du vendeur

Ce qu’est une offre d’achat

L’offre d’achat, parfois appelée proposition d’achat, est le document par lequel un acheteur vous fait savoir qu’il est prêt à acquérir votre bien à un prix donné. Elle peut être faite oralement, mais une offre orale ne prouve rien et ne permet pas de discuter sérieusement. Demandez toujours un écrit, sur papier ou par courriel.

Une offre exploitable contient au minimum :

• l’identité de l’acheteur et la désignation du bien ;
• le prix proposé, en précisant si les honoraires d’agence sont inclus ;
• le mode de financement : apport, montant emprunté, éventuelle vente préalable d’un autre bien ;
• les conditions auxquelles l’acheteur subordonne son engagement ;
• la durée de validité de l’offre, souvent de quelques jours à une ou deux semaines.

Une règle à connaître : aucune somme ne doit accompagner une offre d’achat. Un engagement d’acheter assorti d’un versement d’argent est nul. Si un acheteur vous propose un chèque « pour bloquer », refusez.

La valeur juridique de l’offre et de votre réponse

Pour l’acheteur, l’offre n’est pas un simple signe d’intérêt. S’il a fixé un délai de validité, il ne peut en principe pas la retirer avant son terme. Passé ce délai sans réponse de votre part, elle devient caduque et il est libre.

Pour vous, tant que vous n’avez pas répondu, vous n’êtes tenu à rien. Les choses changent avec l’acceptation. En droit français, la vente est formée dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix. Une acceptation écrite, sans réserve, d’une offre précise peut donc vous engager, même si aucun avant-contrat n’est encore signé. Vous ne pourriez plus, sans risque, vendre à quelqu’un d’autre qui proposerait davantage le lendemain.

L’engagement n’est pas symétrique. L’acheteur non professionnel d’un logement dispose, après la signature de l’avant-contrat, d’un délai de rétractation de dix jours pendant lequel il peut renoncer sans motif. Vous n’avez pas d’équivalent.

Conséquence pratique : relisez l’offre, prenez l’avis de votre notaire ou de votre agent en cas de doute, et ne signez « bon pour accord » qu’une fois décidé.

L’offre au prix : êtes-vous obligé d’accepter ?

La question revient souvent, et la réponse mérite de la prudence.

Si vous vendez sans intermédiaire, votre annonce peut être regardée comme une offre de vente lorsqu’elle est précise. Un acheteur qui accepte par écrit le prix et toutes les conditions annoncées, sans en ajouter, peut soutenir que la vente est formée. Mieux vaut considérer qu’une première offre au prix, sans réserve, vous lie.

Si vous vendez par une agence, celle-ci dispose en général d’un mandat d’entremise : elle recherche des acheteurs mais n’a pas le pouvoir de vendre à votre place. Vous gardez en principe la liberté de ne pas donner suite. Selon la rédaction du mandat et les circonstances, un refus injustifié d’une offre conforme peut toutefois vous exposer à une demande d’indemnisation de la part de l’agence.

Dans les deux cas, une offre « au prix » mais assortie de conditions que vous n’aviez pas prévues, par exemple la vente préalable du logement de l’acheteur ou une date de signature très éloignée, n’est pas une acceptation pure et simple de vos conditions. Vous restez libre de la discuter.

Faire une contre-proposition

Si le prix ou les conditions ne vous conviennent pas, vous pouvez répondre par une contre-proposition : un autre prix, une autre date, le retrait d’une condition. Juridiquement, c’est une nouvelle offre, qui émane cette fois de vous et qui fait tomber celle de l’acheteur. S’il refuse votre contre-proposition, vous ne pouvez plus exiger qu’il maintienne son prix initial.

Quelques règles de conduite :

• fixez avant toute discussion votre prix plancher, celui en dessous duquel vous préférez ne pas vendre ;
• répondez par écrit, avec un délai de validité court ;
• appuyez votre réponse sur des faits : ventes comparables, travaux récents, charges faibles ;
• ne négociez pas que le prix. La date de signature, le mobilier laissé sur place ou la suppression d’une condition suspensive ont aussi une valeur ;
• évitez les allers-retours interminables : après deux échanges, chacun connaît la position de l’autre.

Plusieurs offres en même temps

Recevoir plusieurs offres est une bonne nouvelle qui se gère avec méthode. Tant que vous n’en avez accepté aucune, vous êtes libre de choisir celle qui vous convient le mieux, et ce n’est pas forcément la plus élevée.

Deux précautions :

• si plusieurs acheteurs proposent le prix demandé sans réserve, l’usage et la prudence conduisent à retenir la première offre reçue. Datez donc précisément la réception de chaque offre ;
• votre choix ne peut reposer sur un critère discriminatoire : origine, situation de famille, état de santé, entre autres. Tenez-vous aux éléments objectifs du dossier.

Vous pouvez informer chaque candidat qu’il existe d’autres offres et lui laisser un court délai pour présenter sa meilleure proposition. Faites-le loyalement : inventer une offre concurrente pour faire monter les enchères est une manœuvre qui peut se retourner contre vous. Et ne conservez pas d’offre « en réserve » sans en avertir son auteur : dites clairement que vous avez retenu un autre acheteur et que vous reviendrez vers lui si la vente n’aboutit pas.

Vérifier le financement de l’acheteur

Une offre ne vaut que par la capacité de son auteur à payer. Si le prêt est refusé, la vente tombe sans indemnité pour vous et vous aurez immobilisé votre bien plusieurs semaines. Avant d’accepter, demandez :

• le montant de l’apport personnel et son origine : épargne disponible ou produit d’une vente à venir ;
• le montant emprunté, sa durée et la mensualité envisagée ;
• une simulation ou une attestation récente établie par une banque ou un courtier ;
• si l’achat dépend de la vente d’un autre bien, où en est cette vente : simple projet, compromis signé, date d’acte fixée.

Un acheteur sérieux fournit ces éléments sans difficulté. Ils serviront ensuite à rédiger précisément la condition suspensive de prêt dans l’avant-contrat : montant, durée, taux maximal. Plus elle est précise, moins elle laisse de place aux désistements de convenance.

Un paiement comptant, sans emprunt, supprime ce risque. C’est un argument qui peut justifier d’accepter un prix un peu inférieur.