Séparation ou divorce : vendre le logement, racheter la part de l’autre ou attendre ?

D’abord, savoir à qui appartient le logement

Avant de parler de prix, il faut établir les droits de chacun. Deux documents font foi : votre acte d’achat et, si vous êtes mariés, votre contrat de mariage ou l’absence de contrat.

Couples mariés

• Sans contrat de mariage, vous relevez en principe de la communauté réduite aux acquêts : le logement acheté pendant le mariage est commun, par moitié, même si un seul nom figure sur l’acte ou si l’un a davantage contribué. Des comptes, appelés récompenses, corrigent les situations où de l’argent personnel, issu d’une donation ou d’un héritage par exemple, a financé le bien.
• En séparation de biens, le logement appartient à celui ou ceux qui l’ont acheté, dans les proportions indiquées dans l’acte.
• Un bien possédé avant le mariage ou reçu par héritage reste en principe personnel à l’époux concerné.

Partenaires de Pacs

Le régime habituel est celui de la séparation des patrimoines. Un logement acheté à deux est indivis, selon les quotes-parts de l’acte d’achat. Certains Pacs prévoient une indivision par moitié de tout ce qui est acquis : vérifiez votre convention.

Concubins

Il n’existe aucun régime commun. Si vous avez acheté ensemble, vous êtes indivisaires selon les proportions de l’acte. Si un seul a acheté, il est seul propriétaire, quoi que l’autre ait payé au quotidien.

La protection du logement familial pendant le mariage

Tant que le divorce n’est pas prononcé, le logement de la famille bénéficie d’une protection particulière : un époux ne peut pas le vendre seul, même s’il en est l’unique propriétaire. L’accord de l’autre est nécessaire, et une vente passée sans lui peut être annulée.

Pendant la procédure, le juge peut aussi attribuer la jouissance du logement à l’un des époux, gratuitement ou contre indemnité. Cette décision ne règle pas la propriété, mais elle pèse sur le calendrier d’une vente.

Rien de tel n’existe pour les partenaires de Pacs et les concubins : entre eux, ce sont les règles de la propriété et de l’indivision qui s’appliquent.

Première option : vendre et partager le prix

C’est la solution la plus nette. Le bien est vendu à un tiers, le notaire rembourse le prêt, puis répartit le solde selon les droits de chacun. Elle s’impose souvent lorsque ni l’un ni l’autre ne peut assumer seul le crédit.

Pour qu’elle se passe bien :

• fixez ensemble, par écrit, un prix de mise en vente et le prix en dessous duquel vous ne descendrez pas ;
• signez tous les deux le mandat, puis l’avant-contrat ;
• décidez qui paie les échéances du prêt et les charges jusqu’à la vente, et comment ce sera compté ;
• organisez les visites : un logement occupé par une seule personne, peu disposée à vendre, se vend mal.

Côté fiscal, la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Celui qui a déjà quitté le logement peut, sous conditions, conserver cette exonération lorsque le logement est resté la résidence de l’autre jusqu’à la vente. Faites-le confirmer par le notaire.

Deuxième option : racheter la part de l’autre

L’un de vous conserve le logement et verse à l’autre une somme d’argent, la soulte, qui correspond à sa part dans la valeur nette du bien.

1. Estimer le bien. Il faut une valeur acceptée par les deux. Deux avis de valeur indépendants limitent les contestations.
2. Calculer la valeur nette : valeur du bien moins le capital restant dû.
3. Obtenir l’accord de la banque. Celui qui reste doit pouvoir reprendre seul le prêt et financer la soulte. La banque n’est pas obligée de libérer l’autre emprunteur : c’est elle qui décide de la désolidarisation, au vu des revenus de celui qui reste.
4. Signer l’acte chez le notaire, obligatoire puisqu’il s’agit d’un bien immobilier.

Cette opération a un coût : rémunération du notaire, taxes, et un impôt appelé droit de partage, calculé sur la valeur nette du bien partagé. Son taux a été modifié à plusieurs reprises ces dernières années, et le régime applicable peut différer selon que vous étiez mariés, pacsés ou concubins. Ne retenez aucun pourcentage lu ici ou là : demandez au notaire un chiffrage avant de vous engager.

Troisième option : rester en indivision

Il est possible de ne rien vendre tout de suite : pour laisser les enfants terminer leur scolarité dans la maison, ou pour attendre de meilleures conditions. Vous restez alors propriétaires ensemble.

Cette solution ne tient que si elle est encadrée. Une convention d’indivision, rédigée par le notaire, fixe la durée, qui occupe le logement, qui paie quoi, et comment on en sort. Sans convention, chacun peut demander le partage à tout moment.

Deux points à anticiper :

• l’indemnité d’occupation : celui qui occupe seul un bien indivis en doit en principe une à l’autre, sauf accord contraire ;
• le crédit : vous restez tous deux engagés envers la banque, ce qui réduit la capacité d’emprunt de celui qui est parti.

C’est une solution d’attente, rarement une solution durable.

Le remboursement du crédit et les engagements des emprunteurs

Si vous avez emprunté à deux, vous êtes presque toujours solidaires : la banque peut réclamer la totalité des échéances à l’un ou à l’autre. Le divorce, la rupture du Pacs ou un accord entre vous ne lui sont pas opposables. Seuls le remboursement du prêt ou une désolidarisation acceptée par la banque vous libèrent.

Conséquences pratiques : celui qui cesse de payer met l’autre en difficulté, et un incident de paiement vous touche tous les deux. Tant que la situation n’est pas réglée, maintenez les prélèvements et gardez la trace de qui paie quoi. Ces versements entreront dans les comptes dressés par le notaire.

Le rôle du notaire, et les erreurs à éviter

Dès qu’un bien immobilier est en jeu, le notaire est incontournable. Il établit les droits de chacun, dresse les comptes (apports personnels, échéances payées par un seul, travaux, indemnité d’occupation), rédige l’acte de vente ou de partage et calcule les droits et frais. Dans un divorce, la liquidation du régime matrimonial passe par lui dès lors qu’il y a un immeuble. Chacun peut se faire assister de son propre notaire.

Les erreurs qui coûtent cher :

• raisonner sur ce que chacun a payé plutôt que sur ce que disent l’acte et le régime matrimonial ;
• partir sans rien formaliser, en laissant l’autre dans les lieux pendant des années, puis découvrir un compte d’occupation et de charges difficile à reconstituer ;
• brader pour en finir : une vente précipitée par le conflit pénalise les deux ;
• s’entendre sur une soulte sans avoir interrogé la banque.

Le notaire calcule seul les montants exacts. Consultez-le avant de signer un mandat ou une convention de divorce, pas après.