Vendre avant d’acheter : calendrier et solutions de transition

Deux risques opposés

Quand on est propriétaire et qu’on veut changer de logement, l’argent de la vente finance l’achat. Les deux opérations sont liées, mais elles ne se signent presque jamais le même jour. Il faut donc choisir laquelle engager en premier, et chaque ordre a son risque.

Il n’y a pas de réponse universelle. Le bon ordre dépend de la facilité avec laquelle votre bien se vendra, de la rareté de ce que vous cherchez et de votre marge financière.

Vendre d’abord : la voie prudente

Vous signez le compromis de vente de votre logement, puis vous cherchez. Entre le compromis et l’acte définitif, il s’écoule en pratique quelques mois, le temps que l’acheteur obtienne son prêt et que le notaire réunisse les pièces. C’est votre fenêtre pour trouver.

Avantages :

• vous savez exactement de combien vous disposez ;
• votre dossier rassure les vendeurs, puisque votre apport ne dépend plus d’une vente à venir ;
• vous n’avez pas la pression de vendre vite, donc pas de raison de brader.

Inconvénients : si vous ne trouvez pas dans ce délai, il faudra un logement provisoire. Et tant que le prêt de votre acheteur n’est pas accordé, votre vente n’est pas certaine. Évitez de vous engager fermement sur un achat avant que cette condition soit levée.

La vente longue, pour faire coïncider les dates

Rien n’oblige à signer l’acte définitif trois mois après le compromis. Vous pouvez négocier avec votre acheteur un délai plus long, cinq ou six mois par exemple : c’est ce qu’on appelle une vente longue. Elle vous laisse le temps de trouver et de mener votre propre achat jusqu’à la signature.

Elle convient à un acheteur qui n’est pas pressé : locataire qui doit donner son préavis, acquéreur dont le projet est lui-même décalé. Elle doit être annoncée dès les premières visites, pas découverte au moment de signer.

Points d’attention :

• la durée de validité de l’offre de prêt de l’acheteur doit couvrir le délai : à vérifier avec lui et le notaire ;
• le bien reste à vos risques et à votre charge jusqu’à l’acte ;
• plus le délai est long, plus un imprévu peut survenir chez l’un ou l’autre.

Autre possibilité : signer l’acte à la date normale, mais convenir que vous restez dans les lieux quelques semaines après la vente. Cet accord doit être écrit dans l’acte, avec ses conditions : durée, indemnité éventuelle, assurance, somme retenue en garantie de votre départ. À manier avec l’aide du notaire.

Acheter d’abord : le prêt relais expliqué simplement

Vous avez trouvé avant d’avoir vendu. La banque peut vous avancer une partie de la valeur de votre logement actuel, en attendant sa vente : c’est le prêt relais.

• Son montant est une fraction de la valeur estimée de votre bien, jamais la totalité. La banque garde une marge de sécurité et déduit le capital que vous devez encore sur votre prêt actuel.
• Sa durée est courte, de l’ordre d’un à deux ans selon les contrats.
• Son remboursement se fait en une fois, le jour où votre bien est vendu. D’ici là, vous payez les intérêts chaque mois, ou ils sont reportés et payés à la fin, ce qui coûte plus cher.
• Il est le plus souvent associé à un prêt classique de longue durée, qui finance la différence entre le prix du nouveau bien et ce que rapportera la vente.

Ce que le prêt relais ne dit pas

Le relais repose sur un pari : votre bien se vendra au prix estimé, dans le délai prévu. Trois situations le fragilisent.

• La vente tarde. Chaque mois ajoute des intérêts, plus les charges de deux logements : taxes, assurance, copropriété, chauffage. À l’approche de l’échéance, la pression pousse à accepter une offre basse.
• Le prix obtenu est inférieur à l’estimation. Le relais doit être remboursé en totalité. Ce qui manque réduit la somme qui vous reste, ou doit être financé autrement.
• L’échéance arrive sans vente. La banque peut accepter de prolonger ou de transformer le relais en prêt classique, mais elle n’y est pas tenue, et vos mensualités augmentent.

Deux garde-fous simples : faire estimer votre bien par plusieurs professionnels et retenir la valeur basse pour vos calculs ; mettre le bien en vente dès que votre achat est engagé, à un prix de marché, sans « tenter plus haut pour voir ».

Pour la fiscalité, la vente de l’ancien logement reste en principe exonérée d’impôt sur la plus-value au titre de la résidence principale si elle intervient dans un délai normal après votre départ, sans location entre-temps. Faites-le confirmer par le notaire si la vente s’éternise.

Acheter sous condition de vendre son bien

Il est possible d’insérer dans le compromis d’achat une condition suspensive de vente de votre logement actuel : si vous ne l’avez pas vendu à une date donnée, l’achat est annulé sans pénalité et votre dépôt vous est rendu.

C’est la solution idéale pour vous, et la moins attirante pour le vendeur d’en face, qui immobilise son bien sans certitude. Elle est rarement acceptée lorsque d’autres acheteurs se présentent. Elle a davantage de chances de passer si :

• votre bien est déjà sous compromis, la condition portant alors seulement sur la réalisation de cette vente ;
• le délai demandé est court et la clause précise : bien concerné, prix minimum, date limite ;
• le bien que vous achetez est en vente depuis longtemps.

La rédaction de cette clause est délicate. Une formulation vague est source de litige : confiez-la au notaire.

Comment décider

Quelques questions tranchent le plus souvent.

1. Votre bien se vendra-t-il facilement ? Un appartement courant dans un secteur demandé n’expose pas au même risque qu’une grande maison atypique. Dans le doute, vendez d’abord.
2. Ce que vous cherchez est-il rare ? Si le bien visé ne se présente qu’une ou deux fois par an, acheter d’abord peut se justifier.
3. Pouvez-vous supporter un écart ? Refaites vos calculs avec un prix de vente inférieur à l’estimation et quelques mois de retard. Si le projet ne tient plus, l’ordre est trop risqué.
4. Avez-vous une solution de repli pour vous loger ? Famille, location meublée, logement de fonction : cela rend la vente en premier beaucoup plus simple.

Ce média appartient à l’écosystème La Loupe / IndikImmo, qui travaille avec des agences partenaires ; il n’est donc pas neutre lorsqu’il recommande de faire estimer un bien par des professionnels. Le conseil vaut pourtant quel que soit l’interlocuteur : comparez plusieurs avis, demandez les ventes récentes sur lesquelles ils s’appuient.

Les conditions exactes du prêt relais relèvent de votre banque. Les frais, la plus-value éventuelle et la rédaction des clauses relèvent du notaire, qui calcule les montants exacts.