Vendre après une succession : propriétaires, documents et partage

Au décès, le bien passe en indivision

Lorsqu’une personne décède en laissant plusieurs héritiers, ceux-ci deviennent ensemble propriétaires de ses biens. Aucun ne possède une pièce ou un étage : chacun détient une quote-part de l’ensemble, exprimée en fraction. C’est l’indivision successorale.

La situation se complique un peu lorsqu’il y a un conjoint survivant. Selon son choix et la composition de la famille, il peut recevoir une part en pleine propriété ou l’usufruit de la succession, les enfants étant alors nus-propriétaires. Dans ce cas, la vente exige l’accord de l’usufruitier comme des nus-propriétaires. Le conjoint dispose par ailleurs de droits sur le logement qu’il occupait avec le défunt, que les autres héritiers ne peuvent pas ignorer.

Un testament ou une donation entre époux peut modifier cette répartition. C’est le notaire qui établit la liste des héritiers et leurs droits dans l’acte de notoriété.

Avant toute vente : l’attestation de propriété

Au fichier immobilier, le bien est toujours au nom du défunt. Pour qu’il puisse être vendu, le notaire rédige une attestation de propriété immobilière, qui constate que le bien appartient désormais aux héritiers, et la fait publier. Cet acte est payant ; son coût dépend de la valeur du bien.

En pratique, vous pouvez mettre le bien en vente et même signer un avant-contrat pendant que la succession se règle, à condition que tous les héritiers soient identifiés et d’accord. La vente définitive, elle, attendra que le notaire ait réuni toutes les pièces.

Un point à connaître avant de s’engager : vendre un bien de la succession vaut en principe acceptation de celle-ci, dettes comprises. Si la situation financière du défunt est incertaine, parlez-en au notaire avant de signer quoi que ce soit.

Estimer le bien pour la déclaration de succession

Les héritiers doivent déposer une déclaration de succession, en principe dans les six mois du décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine. Le bien y figure pour sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu se vendre ce jour-là.

Cette valeur a deux effets opposés :

• elle sert de base au calcul des droits de succession : plus elle est haute, plus les droits peuvent l’être ;
• elle devient le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value lors de la revente : plus elle est basse, plus la plus-value imposable sera élevée.

La tentation de minorer l’estimation est donc un mauvais calcul, d’autant que si le bien est vendu peu après le décès, le prix obtenu donne à l’administration un point de comparaison évident. Demandez une ou deux estimations écrites, argumentées, et conservez-les. Si la vente intervient avant le dépôt de la déclaration, le notaire retient généralement une valeur cohérente avec le prix de vente.

Se mettre d’accord pour vendre

La règle de principe est l’unanimité : vendre un bien indivis suppose l’accord de tous les indivisaires, sur le principe de la vente comme sur le prix. Chacun signe le mandat, l’avant-contrat et l’acte, en personne ou par procuration.

Quelques réflexes évitent la plupart des blocages :

• s’entendre par écrit, dès le départ, sur un prix de mise en vente et un prix plancher ;
• désigner un interlocuteur unique pour l’agence et le notaire ;
• décider qui avance les charges courantes, assurance, taxe foncière, chauffage hors gel, et tenir un compte simple ;
• régler la question des meubles et du débarras avant les premières visites.

Si l’un des héritiers souhaite conserver le bien, il peut racheter les parts des autres. Les indivisaires bénéficient d’ailleurs d’une priorité lorsque l’un d’eux veut céder sa quote-part à une personne étrangère à l’indivision.

Quand un héritier bloque

Le désaccord d’un seul ne condamne pas les autres à l’immobilisme. La loi prévoit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Deux voies existent.

La voie des deux tiers des droits

Les indivisaires qui détiennent ensemble au moins les deux tiers des droits peuvent exprimer devant le notaire leur intention de vendre. Le notaire en informe les autres, qui disposent d’un délai pour répondre. En cas de refus ou de silence, il le constate dans un procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente se fait dans ce cas aux enchères. Ce n’est donc pas une majorité qui décide seule : le contrôle du juge est obligatoire. La procédure ne s’applique pas à toutes les situations, notamment lorsque le bien est démembré ou qu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté.

Le partage judiciaire

Tout indivisaire peut demander au tribunal d’ordonner le partage. Si le bien ne peut pas être partagé en nature, le juge en ordonne la vente aux enchères.

Les deux procédures sont longues, coûteuses, et la vente aux enchères ne garantit pas le prix d’une vente amiable. Elles servent surtout de levier pour ramener chacun à la table. Une médiation, parfois proposée par le notaire lui-même, coûte beaucoup moins cher.

La fiscalité de la vente

La vente d’un bien hérité relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Chaque héritier est imposé sur sa part du gain, calculé par rapport à la valeur déclarée dans la succession. Les frais et droits de succession payés à raison du bien s’ajoutent au prix d’acquisition.

Lorsque la vente a lieu peu de temps après le décès, à un prix proche de la valeur déclarée, la plus-value est faible ou nulle. Elle peut devenir significative si le bien est conservé plusieurs années en indivision pendant que les prix montent, ou si la valeur déclarée était trop basse. La durée de détention, qui ouvre droit aux abattements, se compte à partir du décès, pas de l’achat par le défunt.

L’exonération de résidence principale ne joue que pour l’héritier qui habitait effectivement le logement, et seulement sur sa part. Le notaire calcule l’impôt de chacun et le prélève sur le prix.

Le partage du prix

Le jour de la vente, l’acheteur verse le prix au notaire. Celui-ci règle d’abord ce qui doit l’être : solde d’un prêt du défunt, charges de copropriété, impôt sur la plus-value, frais, et parfois des dettes de la succession. Le solde est réparti entre les héritiers en proportion de leurs droits.

Deux situations demandent un calcul particulier :

• usufruit et nue-propriété : le prix peut être réparti entre l’usufruitier et les nus-propriétaires selon la valeur de leurs droits respectifs, ou réinvesti en conservant le démembrement. Ce choix a des conséquences durables, à arbitrer avec le notaire ;
• comptes entre héritiers : celui qui a payé seul des charges ou des travaux, ou qui a occupé seul le bien, peut avoir un compte à faire avec les autres.

Le notaire calcule les montants exacts revenant à chacun. Demandez un projet de répartition avant la signature : il est plus facile de discuter un chiffre sur le papier que le jour de l’acte.