Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier ?

Deux horloges différentes

Quand un vendeur demande combien de temps prendra sa vente, il pose en réalité deux questions.

La première concerne la commercialisation : combien de temps entre la mise en ligne de l’annonce et l’acceptation d’une offre ? Cette durée varie de quelques jours à plusieurs mois, parfois davantage. Elle dépend du bien, du secteur, du moment et surtout du prix.

La seconde concerne la phase juridique : combien de temps entre l’offre acceptée et l’argent sur votre compte ? Cette durée est beaucoup plus prévisible, parce qu’elle résulte de délais légaux et administratifs qui s’appliquent à presque toutes les ventes.

Nous ne donnons volontairement aucun chiffre de délai moyen de vente. Une moyenne nationale mélange des studios en centre-ville et des maisons isolées ; elle ne dit rien de votre situation. Demandez plutôt aux professionnels de votre secteur combien de temps ont mis à se vendre, récemment, des biens comparables au vôtre, et à quel prix.

Avant l’annonce : le temps de préparation

Comptez une à trois semaines pour faire les choses correctement : estimations, diagnostics, rassemblement des documents, photos. Ce temps n’est pas perdu. Un bien mis en ligne avec un dossier complet se vend dans de meilleures conditions qu’un bien publié dans la précipitation, parce que les questions des acheteurs trouvent une réponse immédiate.

En copropriété, demandez tôt au syndic les documents dont vous ne disposez pas. Pour une maison, retrouvez les autorisations d’urbanisme des travaux réalisés : une extension ou une véranda jamais déclarée est une cause classique de blocage en fin de parcours.

Ce qui allonge ou raccourcit la commercialisation

Ce qui allonge

• Un prix trop haut. C’est la première cause. Les acheteurs comparent en quelques clics ; un bien surévalué reçoit peu de demandes pendant ses premières semaines en ligne, celles où il bénéficie de l’effet de nouveauté.
• Une annonce qui vieillit. Plus elle reste en ligne, plus les acheteurs supposent un défaut caché et négocient.
• Un classement énergétique défavorable sans devis ni audit pour chiffrer les travaux.
• Des visites difficiles à organiser : bien occupé, vendeur peu disponible, logement encombré.
• Un bien atypique, qui s’adresse à un nombre réduit d’acheteurs.
• Des conditions de crédit tendues, qui réduisent le nombre d’acheteurs finançables.

Ce qui raccourcit

• un prix fondé sur des ventes comparables conclues ;
• des photos soignées et une annonce précise ;
• un dossier complet remis dès la première visite ;
• une réponse rapide aux demandes et des créneaux de visite larges ;
• une réaction sans tarder si les premières semaines ne donnent rien : absence de visites, ou visites sans offre, sont deux signaux à analyser.

De l’offre à l’avant-contrat

Une fois l’offre acceptée, il faut rédiger l’avant-contrat. Le rédacteur, notaire ou agence, a besoin du titre de propriété, des diagnostics, de l’état civil des parties et, en copropriété, d’une série de documents sur l’immeuble.

Si tout est prêt, la signature peut intervenir en une à deux semaines. Si les diagnostics restent à faire ou si le syndic tarde, comptez trois à quatre semaines. C’est le délai sur lequel vous avez le plus de prise : c’est aussi celui pendant lequel un acheteur, qui n’a encore rien signé, peut changer d’avis.

Les délais incompressibles après l’avant-contrat

• La rétractation de l’acheteur : dix jours. L’acquéreur non professionnel d’un logement peut renoncer sans motif pendant dix jours à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat. Si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.
• L’obtention du prêt. La condition suspensive de prêt ne peut pas durer moins d’un mois ; elle est le plus souvent fixée entre 45 et 60 jours. L’acheteur doit déposer ses demandes, obtenir un accord, puis recevoir l’offre de prêt, qu’il ne peut accepter qu’après un délai légal de réflexion d’une dizaine de jours.
• La purge du droit de préemption. Dans les secteurs où la commune dispose d’un droit de préemption urbain, le notaire lui adresse une déclaration. Elle a en principe deux mois pour répondre ; son silence vaut renonciation. Certaines collectivités répondent bien avant. D’autres droits de préemption peuvent s’ajouter selon les cas, pour un bien rural ou un logement occupé par un locataire notamment.
• Le travail du notaire. État hypothécaire, documents d’urbanisme, pièces du syndic, calcul des sommes à rembourser à votre banque : ces demandes dépendent d’administrations et de tiers dont le notaire ne maîtrise pas les délais de réponse.

Ces délais courent en parallèle, pas les uns après les autres. C’est le plus long d’entre eux, généralement le prêt ou la préemption, qui fixe la date de l’acte. D’où la durée habituelle d’environ trois mois entre l’avant-contrat et la signature définitive.

Peut-on aller plus vite ?

Oui, dans certaines limites.

• Un acheteur sans emprunt supprime le délai le plus long. La vente peut alors se conclure dès que le notaire a ses pièces et que la commune a répondu.
• Un dossier complet dès l’avant-contrat évite les allers-retours avec le notaire.
• Un acheteur dont le financement est déjà étudié par sa banque obtient son offre de prêt plus vite.
• Une demande anticipée auprès de la mairie est parfois possible : parlez-en au notaire.

À l’inverse, certaines situations rallongent le parcours et doivent être signalées dès le départ : succession non réglée, indivision ou divorce en cours, bien loué, travaux sans autorisation, assainissement non conforme, vente préalable du logement de l’acheteur.

Le délai de rétractation, lui, ne se raccourcit jamais, même avec l’accord de l’acheteur.

Organiser son propre calendrier

Si vous achetez un autre bien avec le produit de la vente, raisonnez à partir de la phase juridique, la seule prévisible. Tant que votre acheteur peut encore se rétracter ou se voir refuser son prêt, votre vente n’est pas acquise.

• Ne fixez pas la date de votre achat avant la fin du délai de rétractation de votre acheteur, et idéalement pas avant son accord de prêt.
• Dans l’avant-contrat de votre propre achat, faites prévoir une date d’acte cohérente avec celle de votre vente, avec une marge.
• Si vous devez acheter avant d’avoir vendu, étudiez avec votre banque les solutions de financement provisoire et leur coût, en retenant un prix de vente prudent.
• Convenez par écrit avec l’acheteur de la date de libération des lieux. Rester dans le logement après l’acte est possible, mais doit être encadré par le notaire.